Сколько вы можете занять в Эстонии, решают три числа, и ни одно из них не принадлежит вашему банку. Их устанавливает Банк Эстонии: жилищный кредит не может превышать 85% стоимости недвижимости, платежи по всем вашим кредитам вместе не могут превышать 50% чистого дохода, а срок договора не может быть больше 30 лет. Этим связано каждое кредитное учреждение, работающее здесь, включая филиалы иностранных банков.
Банк выбирает маржу, плату за договор и то, нужны ли вы ему как клиент. Эти три ограничения он не выбирает — поэтому предложения четырёх кредиторов будут различаться куда меньше, чем можно предположить по процентным ставкам, и поэтому калькулятор на портале недвижимости почти всегда скажет, что вы можете занять больше, чем на самом деле даст банк.
И ещё одно, что стоит знать прежде всего: два из четырёх банков, публикующих условия жилищного кредита, письменно требуют, чтобы заявитель был гражданином Эстонии или имел вид на жительство. Это условие продукта, а не закона, и именно здесь чаще всего заканчиваются ипотечные планы иностранца.
Содержание
Три ограничения
Ничто на этой странице не является платным размещением, и ни один кредитор не платит за присутствие здесь. Если у поставщика есть партнёрская программа, мы можем получить комиссию, когда вы открываете счёт по нашей ссылке; если программы нет, мы всё равно даём на него ссылку. Порядок отражает опубликованные условия каждого банка и то, насколько продукт подходит человеку, приехавшему из-за границы, — но никогда не то, сколько он платит.
Ограничения установлены постановлением президента Банка Эстонии № 17 от 12 декабря 2014 года и применяются к новым жилищным кредитам с 1 марта 2015 года. Это макропруденциальные правила, нацеленные на устойчивость банковской системы, а не на вас лично, — именно поэтому никакие уговоры кредитного специалиста их не сдвинут.
| Ограничение | Правило | Исключение |
|---|---|---|
| Кредит к стоимости | Кредит не может превышать 85% стоимости залога | 90%, если кредит обеспечен государственным поручительством |
| Платежи к доходу | Ежемесячные платежи по всем кредитам и лизингам не могут превышать 50% чистого дохода | Нет |
| Срок | 30 лет | Нет |
| Квота банка | Банк может выдать до 15% новых жилищных кредитов за квартал вне этих рамок | Распределяет банк; заёмщик не может её потребовать |
Что такое эта квота в 15%
Банк Эстонии разрешает каждому банку выдавать до 15% квартального жилищного кредитования на условиях, нарушающих ограничения. Это квота, которая принадлежит банку и тратится на случаи, которые он выбирает сам, — например, на давнего клиента с нестандартной структурой дохода. Это не дверь, в которую может постучаться новый заявитель, и просьба применить её — самый быстрый способ показать, что цифры не сходятся.
Три ограничения работают вместе, и решающим редко оказывается первый взнос. Заёмщик с большим взносом, но скромной зарплатой упирается в тест по доходу (50%) гораздо раньше, чем в тест по стоимости (85%). А поскольку тест по доходу считается по ставке, которая обычно выше предложенной вам, потолок оказывается ниже, чем ожидает большинство.
Стресс-тест по ставке 6%
Расчёт отношения платежей к доходу ведётся не по вашей реальной ставке. По кредиту с плавающим процентом банк обязан использовать ставку по договору или 6% годовых — что выше. Почти каждый эстонский жилищный кредит устроен как маржа поверх шестимесячного Euribor, и почти каждый поэтому проверяется по ставке 6%.
Это изменилось 1 апреля 2024 года, а старое правило до сих пор цитируют
До 31 марта 2024 года тест использовал ставку по договору плюс 2% или 6% — что выше. Банк Эстонии убрал надбавку в два процентных пункта с 1 апреля 2024 года и уведомил об изменении Европейский совет по системным рискам 26 января 2024 года. Собственная иллюстрация Банка Эстонии: кредит под 5,7% раньше оценивался по 7,7%, а теперь по 6%; кредит под 6,2% раньше оценивался по 8,2%, а теперь по 6,2%. Любое руководство, где всё ещё описана надбавка в два пункта, описывает положение до апреля 2024 года.
Из этого следуют два вывода, направленные в разные стороны.
Первый: в апреле 2024 года кредитоспособность выросла без единого изменения в политике банков. Домохозяйство, платежи которого моделировались по 8,2%, теперь моделируется по 6,2%, и тот же доход выдерживает заметно больший кредит. Предел 50% не двигался — изменилась только ставка внутри него.
Второй: порог 6% по-прежнему больно кусается, когда рыночные ставки ниже него. При средней процентной ставке по новым жилищным кредитам 4% — статистический релиз Банка Эстонии от 29 июня 2026 года — большинство заёмщиков оценивают по ставке выше той, которую они реально будут платить. Разница между платежом в вашем бюджете и платежом в модели банка — самая частая причина, по которой предложение приходит меньше ожидаемого.
Банк Эстонии закрыл ещё одну деталь, которая раньше трактовалась банками по-разному: если у кредита нестандартный график погашения — платёжные каникулы, шаровой платёж, ступенчатый профиль, — ежемесячная сумма основного долга и процентов для расчёта берётся усреднённой по всему сроку договора. График, дешёвый в первые три года, больше не покупает дополнительную ёмкость.
Может ли иностранец здесь занять?
Эстонский закон не запрещает иностранцу брать жилищный кредит, и постановление Банка Эстонии не различает заёмщиков по гражданству. Препятствие коммерческое, и каждый банк вписывает его в собственный перечень требований.
Что публикуют банки
LHV пишет, что заявитель — «совершеннолетний гражданин Эстонии или обладатель долгосрочного вида на жительство» и что за последние 3 года не было просрочек по платежам.
Coop Pank пишет, что «заявитель должен быть гражданином Эстонии или иностранцем с видом на жительство», требует минимального чистого дохода 700 € в месяц и не допускает, чтобы кредит продолжался после 75-летия заёмщика.
Swedbank публикует не статусный тест, а порог дохода: 1 000 € нетто в месяц, 1 300 € с созаёмщиком и 1 500 € при двух и более иждивенцах.
SEB на странице жилищного кредита не публикует условия о статусе проживания, но требует, чтобы кредит был обеспечен ипотекой на эстонскую недвижимость и чтобы недвижимость была застрахована.
Что это значит на практике
Вид на жительство не является требованием закона для получения кредита. Для двух кредиторов из четырёх это требование продукта, что для вашего заявления означает то же самое.
Гражданин ЕС или ЕЭЗ, живущий в Эстонии, регистрирует право на проживание, а не получает вид на жительство. Читает ли банк собственную формулировку как охватывающую этот случай — вопрос к банку, и его стоит задать до того, как вы потратите вечер на анкету.
Зарплата, поступающая на эстонский счёт, с видимым социальным налогом рядом с ней, — это профиль, под который построен каждый из этих кредиторов. Зарубежный доход нигде письменно не исключён, но и не является тем, что андеррайтинг рассчитан читать.
Купить недвижимость целиком — совсем другое дело: квартиру может купить кто угодно, без разрешения и без требования проживания. Ограничено именно кредитование, а не покупка.
Прежде чем подавать заявление куда бы то ни было
Все четыре банка требуют эстонский расчётный счёт, а заявление оценивается по доходу, который поступает на него уже несколько месяцев. Если вы только приехали, порядок такой: счёт, затем isikukood, затем документированная история дохода и только потом ипотека — причём последний шаг обычно на год отстаёт от первого.
Первый взнос и государственное поручительство
Предел 85% со стороны заёмщика означает 15% цены наличными, и все четыре банка пишут ровно это: самофинансирование от 15%. На квартире за 200 000 € это 30 000 € ещё до единой платы.
Есть один рычаг, который это меняет. Государственное поручительство, которым управляет KredEx в составе Фонда предпринимательства и инноваций, позволяет банку кредитовать до 90% стоимости залога, снижая взнос до 10% — и до 5% для многодетной семьи.
Кто имеет право?
Семь целевых групп: молодая семья (родитель до 35 лет с одним ребёнком до 16 лет либо родитель до 40 лет с двумя и более), молодой специалист до 35 лет с высшим или средним специальным образованием, покупатель или ремонтирующий энергоэффективное жильё, семья с 3 и более детьми до 19 лет, ветеран Сил обороны или Кайтселийта, наниматель возвращённого по реформе собственности жилья и покупатель в сельской местности.Сколько покрывает поручительство?
До 20 000 € и до 24% стоимости залога для общих групп. До 50 000 € для энергоэффективной группы и до 50 000 € либо 40% стоимости залога для многодетной семьи.Сколько это стоит?
Единовременная плата за поручительство 3% от суммы поручительства, для многодетной семьи — 2%. Платится один раз, в начале.Где подавать?
Через банк, а не напрямую. Его предлагают Bigbank, Citadele, Coop Pank, Holm Bank, LHV, Luminor, SEB, Swedbank и TBB Pank.Поручительство — это не страховка для вас
Поручительство стоит за банком. Если по кредиту наступит дефолт и KredEx выплатит банку, у KredEx возникнет требование к вам на выплаченную сумму. Продукт покупает меньший первый взнос; риск с заёмщика он никуда не переносит.
Там, где поручительство недоступно, второй путь к меньшему взносу — дополнительный залог, часто квартира родителей. LHV и Swedbank пишут, что самофинансирование можно уменьшить, а у Swedbank — довести до нуля, если в залог передаётся ещё один объект. Предел 85% при этом не нарушается: просто вырос знаменатель.
Четыре кредитора, публикующих условия
Коммерческое сравнение · Ссылки на поставщиков услуг, комиссии мы не получаем
Четыре банка публикуют репрезентативный пример жилищного кредита на собственных страницах, и каждый пример ниже — это пример самого банка, воспроизведённый, а не пересчитанный. Luminor кредитует здесь и участвует в программе поручительства KredEx, но его страницы жилищного кредита не отдают браузеру читаемых условий, поэтому ни ставка, ни платёж для него не показаны.
Эти четыре показателя нельзя сравнивать напрямую
В каждом примере своя сумма кредита, свой срок и — вот что подводит чаще всего — значение Euribor на разную дату. Пример Swedbank построен на шестимесячном Euribor по состоянию на 9 июля 2025 года, пример Coop Pank — на значении от 1 августа 2026 года. Разрыв между этими двумя значениями больше, чем разрыв между маржами большинства банков. Сравнивайте маржу и получайте собственные обязывающие предложения.
Swedbank
Самая низкая полная стоимость среди четырёх опубликованных примеров и порог дохода вместо статусного теста
Главное
Ключевые особенности
- Единственный из четырёх, кто ставит порог дохода, а не тест на гражданство или вид на жительство
- Нулевой первый взнос возможен при передаче дополнительного залога
- Повышенные пороги дохода для созаёмщика (1 300 €) и для двух и более иждивенцев (1 500 €) опубликованы заранее, а не выясняются при подаче
Детали счёта
- Первый взнос
- От 15%
- С государственным поручительством
- От 10%
- Максимальный срок
- 30 лет
- Минимальный чистый доход
- 1 000 €
Итог
- Единственный из четырёх, кто ставит порог дохода, а не тест на гражданство или вид на жительство
- Нулевой первый взнос возможен при передаче дополнительного залога
- Повышенные пороги дохода для созаёмщика (1 300 €) и для двух и более иждивенцев (1 500 €) опубликованы заранее, а не выясняются при подаче
- В его репрезентативном примере значение Euribor от июля 2025 года, поэтому заявленный показатель старше остальных
Типичный пример (Swedbank) — кредит 145 000 € на 30 лет, 360 платежей, общая плавающая ставка 3,551% годовых (маржа 1,5% плюс шестимесячный Euribor, 2,051% по состоянию на 9 июля 2025 года), плата за договор 190 € — сумма платежей 237 417,39 €, полная стоимость кредита 92 607,39 €, общая сумма кредита 237 607,39 € Полная стоимость кредита: 3,671%
Как опубликовано Swedbank — swedbank.ee. Данные получены в августе 2026 года; поставщики пересматривают их ежегодно.
LHV Pank
Эстонский банк с самой ясной формулировкой требований — и самой строгой
Главное
Ключевые особенности
- Формулирует требование к заявителю одной фразой, а не прячет его в условиях
- Публикует и обычный, и повышенный с поручительством предел кредита к стоимости
- Плата за договор опубликована как диапазон с указанным минимумом
Детали счёта
- Первый взнос
- От 15%
- Максимум к стоимости
- 85%
- Минимальный кредит
- 20 000 €
- Плата за договор
- 0,5%–0,9%, мин. 300 €
Итог
- Формулирует требование к заявителю одной фразой, а не прячет его в условиях
- Публикует и обычный, и повышенный с поручительством предел кредита к стоимости
- Плата за договор опубликована как диапазон с указанным минимумом
- Требует совершеннолетнего гражданина Эстонии или обладателя долгосрочного вида на жительство
- Минимальный кредит 20 000 € исключает небольшие покупки вне городов
Типичный пример (LHV) — кредит 170 000 € под 4,30% годовых (плавающая ставка: шестимесячный Euribor плюс маржа 1,6%), плата за договор 300 €, срок 360 месяцев и 360 ежемесячных аннуитетных платежей — всего к возврату 302 918 € Полная стоимость кредита: 4,399%
Как опубликовано LHV — lhv.ee. Данные получены в августе 2026 года; поставщики пересматривают их ежегодно.
SEB Pank
Два разных кредита под залог недвижимости, и только один из них даёт 85%
Главное
Ключевые особенности
- Публикует репрезентативный пример для обоих продуктов, поэтому их можно различить
- Предлагает 3-, 6- и 12-месячный Euribor как базу, а не только шестимесячный
- Минимальный кредит 15 000 € — ниже, чем у LHV
Детали счёта
- Самофинансирование
- Не менее 15%
- Минимальный кредит
- 15 000 €
- Плата за договор
- 0,4%, мин. 190 €
- Максимальный срок
- 30 лет
Итог
- Публикует репрезентативный пример для обоих продуктов, поэтому их можно различить
- Предлагает 3-, 6- и 12-месячный Euribor как базу, а не только шестимесячный
- Минимальный кредит 15 000 € — ниже, чем у LHV
- По ипотечному кредиту нужен взнос 20%, а не 15% — два продукта легко перепутать
- В примере жилищного кредита плата за договор заметно выше опубликованного минимума
Типичный пример (SEB) — кредит 150 000 € на 26 лет, 312 платежей, ставка 1,40% плюс шестимесячный Euribor 2,114%, плата за договор 600 € и месячная плата за расчётный счёт 0,30 € — общая сумма, выплачиваемая потребителем, 230 988,94 € Полная стоимость кредита: 3,66%
Как опубликовано SEB — seb.ee. Данные получены в августе 2026 года; поставщики пересматривают их ежегодно.
Coop Pank
Самый низкий порог дохода и самый маленький минимальный кредит — но с возрастным пределом на другом конце
Главное
Ключевые особенности
- Фиксированная плата за договор 100 €, что на крупном кредите дешевле всех четырёх
- В его репрезентативном примере самое свежее значение Euribor из четырёх
- Засчитывает поручительство KredEx в собственный взнос
Детали счёта
- Собственный взнос
- От 15%
- Минимальный кредит
- 10 000 €
- Плата за договор
- 100 €
- Минимальный чистый доход
- 700 €
Итог
- Фиксированная плата за договор 100 €, что на крупном кредите дешевле всех четырёх
- В его репрезентативном примере самое свежее значение Euribor из четырёх
- Засчитывает поручительство KredEx в собственный взнос
- Кредит не может продолжаться после 75-летия заёмщика, что укорачивает срок всем старше 45 лет
- Требует гражданина Эстонии или иностранца с видом на жительство
Типичный пример (Coop Pank) — кредит 115 000 € с погашением за 30 лет 360 ежемесячными аннуитетными платежами, плата за договор 100 €, плавающая ставка — шестимесячный Euribor плюс маржа 1,600% (шестимесячный Euribor составлял 2,706% по состоянию на 1 августа 2026 года), плата за обслуживание счёта отсутствует — сумма платежей 205 223,72 € Полная стоимость кредита: 4,306%
Как опубликовано Coop Pank — cooppank.ee. Данные получены в августе 2026 года; поставщики пересматривают их ежегодно.
Из чего на самом деле складывается ставка
Ставка эстонского жилищного кредита — это сумма двух чисел: маржи, которая принадлежит вам и зафиксирована на весь срок договора, пока вы не рефинансируете, и Euribor, который принадлежит рынку и пересматривается по фиксированному циклу. Договориться можно только о первом.
| Что называет банк | Откуда берётся | Как часто меняется |
|---|---|---|
| Маржа | Устанавливается банком по вашему случаю: доход, взнос, объект, отношения с банком | Зафиксирована на весь срок договора |
| Euribor | Ставка межбанковского рынка евро, публикуется ежедневно | Пересматривается каждые 3, 6 или 12 месяцев — в зависимости от выбранной базы |
| Плата за договор | Прейскурант банка, взимается один раз при выдаче | Не часть процентной ставки, но входит в полную стоимость кредита |
| Полная стоимость кредита | Проценты плюс платы, которые банк обязан включить, в годовом выражении | Пересчитывается при изменении любого из входных значений |
Четыре опубликованных примера показывают механизм наглядно. Swedbank называет маржу 1,5%, SEB — 1,40%, LHV — 1,6%, Coop Pank — 1,600%. Разброс между ними — двадцать базисных пунктов. Разброс между значениями Euribor, которые эти примеры используют, — 2,051% у Swedbank и 2,706% у Coop Pank — шестьдесят пять. Сравнивайте маржи: Euribor в день подписания у всех одинаковый.
Ставка без даты — это не информация
Euribor движется. Репрезентативный пример — это снимок одного дня, опубликованный потому, что Reklaamiseadus § 29 требует показывать полную стоимость кредита именно через пример, и он перестаёт быть актуальным, как только базовая ставка сдвинулась. Пример Swedbank привязан к 9 июля 2025 года, пример Coop Pank — к 1 августа 2026 года: тринадцать месяцев разницы. Ни один из них не ошибочен; это просто разные измерения.
Статистический релиз Банка Эстонии от 29 июня 2026 года определил среднюю процентную ставку по новым жилищным кредитам в 4%. Это то число, с которым стоит сверять предложение: ставка заметно выше него при обычной покупке с полным взносом заслуживает вопросов.
Жилищные кредиты с фиксированной ставкой здесь существуют, но встречаются редко, и SEB — единственный из четырёх, кто прямо пишет на странице жилищного кредита, что фиксированная ставка доступна по запросу. По умолчанию ставка плавающая — именно поэтому и существует стресс-тест по 6% из раздела выше.
Во что обходится оформление кредита
Плата за договор — видимая часть расходов и редко самая крупная. Сама покупка влечёт нотариальную плату и государственную пошлину, а ипотека добавляет вторую пошлину.
| Расход | Что это | Кем установлен |
|---|---|---|
| Плата за договор | 100 € фиксированно в Coop Pank; 0,4% с минимумом 190 € в SEB; 0,5%–0,9% с минимумом 300 € в LHV | Прейскурантом банка |
| Нотариальная плата | Зависит от цены и удваивается, потому что купля-продажа — двусторонняя сделка, плюс налог с оборота 24% | Законом о нотариальной плате — одинаково во всех конторах |
| Пошлина за запись о собственности | 235 € при покупке до 204 520 € | Шкалой закона о государственной пошлине |
| Пошлина за запись об ипотеке | Та же шкала, применённая к двум третям суммы ипотеки | Шкалой закона о государственной пошлине |
| Оценка и страхование | Не опубликованы ни одним из четырёх | Оценщиком и страховщиком, в каждом случае отдельно |
Оценка и страхование в полную стоимость кредита не входят
SEB пишет об этом прямо: «расходы на залог и страхование в показателе стоимости не учтены». LHV говорит то же самое о страховании и о расходах на установление ипотеки. Полная стоимость кредита в каждом примере на этой странице поэтому занижает те деньги, с которыми вы реально расстанетесь, и занижает по-разному у каждого банка. Спрашивайте итоговую сумму, а не ставку.
Нотариальная плата и пошлина одинаковы вне зависимости от того, берёте вы кредит или нет, и полностью, вместе с собственным расчётом Нотариальной палаты, разобраны на странице о покупке недвижимости. Единственное, что добавляет ипотека, — вторая пошлина за регистрацию самой ипотеки, которая считается от двух третей суммы ипотеки, а не от цены покупки.
Как идёт процесс
Предварительное решение идёт первым и значит больше, чем кажется. Это заявление банка о том, сколько он дал бы под ваш доход, ещё до появления конкретного объекта, и именно оно превращает просмотр в реальное предложение продавцу. Оно не обязывает банк: обязывающее предложение появляется только после оценки конкретного объекта, потому что предел 85% применяется к цифре оценщика, а не к цене, о которой вы договорились. Если оценка оказалась ниже цены, вся разница ложится на ваш первый взнос.
Дальше всё сходится в одну встречу. Договор купли-продажи, вещный договор, которым и переходит собственность, и ипотека в пользу банка удостоверяются нотариусом — обычно в одном заседании, с представителем банка или с заранее согласованными документами по ипотеке. Нотариус подаёт заявление в крепостную книгу, и Нотариальная палата прямо пишет: покупатель становится собственником с внесением записи, а не с подписанием, не с оплатой и не с передачей ключей.
Дистанционное удостоверение доступно для любого нотариального действия, кроме заключения и расторжения брака: по видеомосту, по эстонской ID-карте, дигитальному удостоверению, Mobile-ID, Smart-ID или цифровому удостоверению э-резидента, с фотографией для проверки личности. Плата — 24 € с налогом с оборота. Покупателю за границей не нужно прилетать на подписание.
Частые ошибки
Первая и самая крупная — принимать ответ калькулятора на портале за ответ банка. Портал считает платёж по ставке, которую вы вписали. Банк считает его по 6% — или по договорной ставке, если она выше, — а затем проверяет, не превышает ли сумма всех ваших кредитных платежей 50% чистого дохода. На длинном кредите эти два расчёта расходятся резко, и всегда в сторону меньшей ипотеки.
Вторая — сравнивать четыре опубликованных показателя полной стоимости в лоб. Это измерения разных вещей: разные суммы, разные сроки и значения Euribor с разницей в тринадцать месяцев. Полная стоимость кредита — это юридически обязательное раскрытие по одному иллюстративному договору, а не прейскурант. Сравнивайте маржи, а затем берите обязывающие предложения: только они сопоставимы.
Третья — заложить в бюджет первый взнос и на этом остановиться. При покупке за 200 000 € взнос в 15% — это 30 000 €, а сверху ложатся нотариальная плата, пошлина 235 € за запись о собственности, вторая пошлина за запись об ипотеке, плата за договор, оценка и страхование за первый год. Последние три не публикует ни один из четырёх банков — именно о них и стоит спросить первым делом.
Четвёртая — считать, что 30 лет доступны каждому. Это регуляторный максимум, а не право, и Coop Pank не допускает, чтобы кредит продолжался после 75-летия заёмщика. Заёмщик 55 лет получит там срок 20 лет и платёж примерно на треть выше при той же сумме.
Пятая — путать два продукта SEB. Жилищный кредит финансирует до 85% стоимости; ипотечный кредит — заём под залог недвижимости на любые цели — до 80%, то есть требует взноса 20%, а не 15%. Они лежат на соседних страницах с похожими названиями и с отдельными репрезентативными примерами.
Шестая — подавать заявление со свежей просрочкой. LHV требует чистых 3 года, а остальные проверяют те же регистры независимо от того, публикуют они об этом правило или нет. Неоплаченный счёт за телефон двухлетней давности стоит закрыть до заявления, а не во время него.
Седьмая, и самая затратная по времени, — начинать разговор об ипотеке до того, как появилась история дохода. Каждый из этих кредиторов оценивает поток поступлений на эстонский счёт. Приехать в марте и подать заявление в апреле — значит получить отказ, который ничего не говорит о ваших финансах, а то же самое заявление через год может выглядеть совершенно иначе.
Откуда эти цифры
Почему этому руководству можно доверять
Вопросы и ответы
Какой первый взнос нужен для ипотеки в Эстонии?
Не менее 15% стоимости объекта. Банк Эстонии ограничивает жилищный кредит 85% стоимости залога, и все четыре банка, публикующие условия, пишут о самофинансировании от 15%. С государственным поручительством KredEx предел поднимается до 90%, а взнос падает до 10% или до 5% для многодетной семьи. Одно предупреждение об арифметике: 85% применяются к цифре оценщика, а не к цене, о которой вы договорились, поэтому оценка ниже цены увеличивает нужную сумму наличными.
Может ли иностранец получить ипотеку в Эстонии?
Эстонский закон этому не препятствует, и требования Банка Эстонии ничего не говорят о гражданстве. Препятствие — собственный перечень требований каждого банка. LHV требует совершеннолетнего гражданина Эстонии или обладателя долгосрочного вида на жительство. Coop Pank требует гражданина Эстонии или иностранца с видом на жительство. Swedbank вместо статусного теста ставит порог дохода 1 000 € нетто в месяц, а SEB на странице жилищного кредита условия о проживании не публикует. Покупка недвижимости — отдельный вопрос с куда более простым ответом: квартиру может купить кто угодно, никакого разрешения не требуется.
Какой максимальный срок ипотеки в Эстонии?
30 лет. Это регуляторный максимум, установленный Банком Эстонии, а не цель, и банк может дать меньше. Coop Pank дополнительно требует, чтобы кредит закончился до 75-летия заёмщика, поэтому человеку за пятьдесят там предложат более короткий срок независимо от регуляторного потолка.
Сколько я могу занять при своём доходе?
Столько, чтобы платежи по всем вашим кредитам и лизингам вместе оставались ниже 50% чистого дохода — но проверяются они по ставке 6% годовых или по договорной, если она выше, а не по предложенной вам. При средней ставке по новым жилищным кредитам 4% в июне 2026 года большинство заявителей оценивают по платежу большему, чем они реально будут вносить. Из-за этого разрыва предложения банков регулярно оказываются меньше того, что показывает калькулятор на портале.
Правила кредитования недавно менялись?
Да, 1 апреля 2024 года. Тест отношения платежей к доходу раньше проводился по договорной ставке плюс 2% или по 6% — что выше. Банк Эстонии убрал надбавку в два процентных пункта и уведомил Европейский совет по системным рискам 26 января 2024 года. Собственная иллюстрация Банка Эстонии: кредит под 5,7% раньше оценивался по 7,7%, а теперь по 6%. Пределы 50%, 85% и 30 лет не менялись.
Что такое поручительство KredEx и кто может его получить?
Государственное поручительство, которым управляет KredEx в составе Фонда предпринимательства и инноваций; оно позволяет банку кредитовать до 90% стоимости залога вместо 85%. Право имеют семь целевых групп, среди них молодая семья с родителем до 35 лет и ребёнком до 16 лет, молодой специалист до 35 лет с высшим или средним специальным образованием, покупатели энергоэффективного жилья, семьи с 3 и более детьми, ветераны, наниматели возвращённого по реформе жилья и покупатели в сельской местности. Поручительство — до 20 000 € в общем случае и до 50 000 € для энергоэффективной и многодетной групп, а стоит оно единовременно 3% от суммы поручительства. Подают через банк, а не в KredEx.
Защитит ли меня поручительство KredEx, если я не смогу платить?
Нет. Поручительство стоит за банком. Если оно сработает, KredEx выплатит банку, а затем предъявит требование заёмщику на выплаченную сумму. Оно уменьшает первый взнос в начале и ничего не меняет в том, кто в итоге несёт долг.
Эстонская ипотека с фиксированной или плавающей ставкой?
Почти всегда с плавающей: фиксированная маржа плюс Euribor, причём компонент Euribor пересматривается каждые три, шесть или двенадцать месяцев в зависимости от выбранной базы. Все четыре опубликованных репрезентативных примера — с плавающей ставкой. SEB пишет, что фиксированная ставка доступна по запросу. Именно распространённость плавающих ставок и есть причина, по которой регулятор требует проводить тест на платёжеспособность по 6%, а не по предложенной ставке.
Что будет с платежом, если Euribor вырастет?
Он вырастет вместе с ним при следующем пересмотре — каждые три, шесть или двенадцать месяцев в зависимости от базы в вашем договоре. Маржа при этом не двигается: она зафиксирована на весь срок кредита. Именно этот риск и призван поглотить порог 6% в тесте на платёжеспособность: заявитель, одобренный при модельной ставке 6%, на бумаге имеет запас до роста базовой ставки к этому уровню.
Во что обходится оформление ипотеки помимо первого взноса?
Плата за договор — 100 € фиксированно в Coop Pank, 0,4% с минимумом 190 € в SEB, от 0,5% до 0,9% с минимумом 300 € в LHV. Затем нотариальная плата за покупку, установленная законом о нотариальной плате и удвоенная, поскольку купля-продажа — двусторонняя сделка, плюс налог с оборота 24%. Затем пошлина за запись о собственности — 235 € при покупке до 204 520 € — и вторая пошлина за запись об ипотеке, считаемая от двух третей суммы ипотеки. Оценка и страхование объекта оплачиваются дополнительно и в полную стоимость кредита не входят; SEB и LHV пишут об этом на собственных страницах.
Можно ли подписать ипотеку, не приезжая в Эстонию?
Да. Дистанционное удостоверение охватывает любое нотариальное действие, кроме заключения и расторжения брака, поэтому и договор купли-продажи, и ипотека могут быть удостоверены по видеомосту. Идентификация — по эстонской ID-карте, дигитальному удостоверению, Mobile-ID, Smart-ID или цифровому удостоверению э-резидента, делается фотография для проверки личности, плата — 24 € с налогом с оборота. Одно из этих средств вам всё равно понадобится, и настоящее ограничение именно в этом, а не в поездке.
Какой банк дешевле?
Четыре опубликованных показателя полной стоимости на этот вопрос не отвечают: в каждом примере своя сумма, свой срок и значение Euribor на разную дату — у Swedbank от 9 июля 2025 года, у Coop Pank от 1 августа 2026 года. Сопоставимы маржи: 1,40% в примере SEB, 1,5% у Swedbank, 1,6% у LHV и 1,600% у Coop Pank. Но и они иллюстративны, потому что маржа устанавливается индивидуально. Возьмите обязывающие предложения минимум у трёх кредиторов и сравнивайте итоговую сумму вместе с платой за договор.
Разберитесь с покупкой раньше, чем с кредитом
Нотариальная плата, государственные пошлины, запись в крепостной книге и налоги после — одинаковы независимо от того, берёте вы кредит или нет, и именно они решают, какой первый взнос вам нужен на самом деле.