Вопрос, в котором ошибается почти каждое руководство, — самый первый. Эстония действительно ограничивает круг тех, кто может приобрести недвижимую вещь, но закон об ограничении приобретения недвижимой вещи (KAOKS) в § 2 ч. 4 прямо говорит, что он не применяется к приобретению квартирной собственности вообще. Квартира — это самостоятельный объект крепостной книги, а не земля, и купить её может человек любого гражданства: без разрешения, без требования проживания и без минимального срока пребывания.
Земля — вопрос другой, и он делится натрое. Гражданин Эстонии, другого государства Европейской экономической зоны или государства — члена ОЭСР покупает землю без ограничений. Гражданину любой другой страны нужно разрешение местного собрания на недвижимую вещь, содержащую сельскохозяйственную или лесную землю, и попросить его он может лишь после шести месяцев постоянного проживания здесь. А отдельное оборонное правило вовсе запрещает всем, кто вне ЕЭЗ и Великобритании — членство в ОЭСР здесь не помогает, — покупать что бы то ни было на малых островах и в перечисленных приграничных волостях.
То есть американец может купить хутор в Вильяндиском уезде и не может купить дачу на Кихну. Это не огрех редакции: это два разных правила, решающих две разные задачи, и понимать разницу полезнее всего ещё до начала поисков.
Содержание
Кто и что может купить
Закон об ограничении приобретения недвижимой вещи — в обиходе KAOKS — короток, и основную работу делает его статья о сфере применения. По § 2 ч. 4 закон не применяется к приобретению квартирной собственности и квартирного права застройки вовсе. Эстонская квартира зарегистрирована как korteriomand: доля в здании и в земле под ним, связанная с исключительным правом пользования одной квартирой, и внесённая в крепостную книгу как отдельный объект. Закон её не достаёт.
| Что вы покупаете | Гражданин ЕЭЗ или ОЭСР | Гражданин любой другой страны |
|---|---|---|
| Квартира | Без ограничений | Без ограничений — закон не применяется |
| Дом на своём участке, без сельхоз- и лесной земли | Без ограничений | Разрешение на сам участок не требуется |
| Недвижимая вещь с сельхоз- или лесной землёй | Для физического лица без ограничений | Разрешение местного собрания после шести месяцев проживания |
| Что угодно на малом острове или в названной приграничной волости | ЕЭЗ и Великобритания: без ограничений | Запрещено, если нет распоряжения правительства |
Ключевое слово — «договорное государство»
KAOKS § 4 определяет лицо договорного государства как лицо Эстонии, другого государства Европейской экономической зоны либо государства — члена Организации экономического сотрудничества и развития. Сюда попадают США, Канада, Япония, Южная Корея, Австралия, Израиль, Турция, Мексика, Чили и остальные страны ОЭСР — и именно поэтому так много англоязычных комментариев про «покупателей не из ЕС» в Эстонии просто неверны. Для земли членство в ОЭСР равнозначно членству в ЕЭЗ. Для оборонного ограничения из § 10 оно не значит ничего.
Ещё несколько категорий выпадают из-под закона целиком по § 2 ч. 1, кем бы ни был покупатель: приобретение на основании закона о земельной реформе, приобретение эстонским государством или самоуправлением, покупка одним сособственником идеальной доли у другого, приобретение в совместную собственность супругов или зарегистрированных сожителей, если хотя бы к одному из них ограничения не применяются, приобретение супругом, зарегистрированным сожителем, потомком или предком отчуждателя, приобретение в порядке наследования и приобретение при слиянии или разделении юридических лиц.
Санкция за нарушение суровая, и её стоит назвать прямо: по § 3 сделка, нарушающая ограничения, ничтожна. Когда речь о сельскохозяйственной земле, самоуправление ходатайствует об исправлении записи в крепостной книге, а при споре обращается в суд за установлением ничтожности сделки. При нарушении оборонного ограничения то же самое делает профильный министр. Это не штраф — это разворот покупки назад.
Земельный вопрос целиком
Сельскохозяйственная и лесная земля
Для физического лица договорного государства — ЕЭЗ или ОЭСР — ограничений по площади нет вовсе.
Для юридического лица, включая эстонскую фирму, порог составляет 10 гектаров. Ниже него ограничений нет. На пороге и выше покупатель должен более 3 лет заниматься сельским хозяйством или лесоводством либо просить разрешения местного собрания.
Для гражданина третьей страны, § 5 ч. 1: недвижимую вещь с сельскохозяйственной или лесной землёй можно приобрести только с разрешения собрания, и лишь если покупатель непосредственно перед подачей ходатайства постоянно прожил в Эстонии не менее 6 месяцев либо предшествующий год работал здесь предпринимателем — физическим лицом в сельском или лесном хозяйстве.
Для юридического лица третьей страны § 5 ч. 3–5 добавляют ещё условие: филиал, внесённый в эстонский коммерческий регистр, плюс год реальной сельскохозяйственной или лесной деятельности в Эстонии.
Оборонное ограничение
KAOKS § 10 ч. 1 прямо запрещает приобретение физическому лицу, не являющемуся гражданином государства ЕЭЗ или Великобритании, и юридическому лицу, не находящемуся в одном из них, в следующих местах:
Морские острова, кроме Сааремаа, Хийумаа, Муху и Вормси.
Ида-Вирумаа: Нарва, Нарва-Йыэсуу, Силламяэ, Алайыэ, Ийзаку, Иллука, Тойла и Вайвара.
Тартумаа: Меэкси и Пийриссааре.
Пылвамаа: Микитамяэ, Орава, Ряпина и Вярска.
Вырумаа: Меремяэ, Миссо и Вастселийна.
По § 10 ч. 2 правительство республики может распоряжением разрешить приобретение в этих районах по важной государственной причине. Это путь для проекта, а не для дачи.
Членство в ОЭСР до § 10 не дотягивается
§ 4 открывает страну лицам ЕЭЗ и ОЭСР. § 10 называет только ЕЭЗ и Великобританию. Японский, канадский или американский покупатель поэтому не ограничен в покупке сельхозземли в Пярнуском уезде и при этом вовсе не может купить что-либо на Кихну, Рухну, Прангли или в Нарве. Два правила составлены по разным спискам, и оба действуют.
Практическое примечание, снимающее большую часть тревоги: подавляющее большинство того, что реально покупает приезжий, — это квартира в Таллинне или Тарту, и ничто из перечисленного к ней не относится. Ограничения становятся реальными, когда объект — дом с землёй, участок, хутор или что угодно на восточной границе и на малых островах.
Рынок, на который вы выходите
В первом квартале 2026 года по всей Эстонии совершено 5 617 сделок купли-продажи квартирной собственности, из них 4 880 — с жилыми помещениями, примерно на три процента меньше, чем в том же квартале 2025 года. Средняя цена квадратного метра квартиры, проданной как новая, в Таллинне составила 4 583 €; на вторичном рынке столицы — 2 971 €. По Эстонии в целом новая квартира стоила в среднем 3 342 € за квадратный метр, а вторичный рынок вне Таллинна шёл по 1 352 €.
Именно последняя пара чисел меняет планы большинству. Квадратный метр вторичного жилья вне столицы стоит меньше половины того же метра внутри неё и примерно треть от метра в новом таллиннском доме.
Индекс цен на жильё Департамента статистики вырос на 3,4% за квартал и на 5,9% за год. Две половины рынка двигались по-разному: квартиры прибавили 6,9% в годовом выражении против 3,9% у домов, зато дома скакнули на 7,1% за один квартал. Сильнее всего за квартал росли метры новых квартир вне Таллинна, и покупок вне столицы стало больше, а внутри неё — чуть меньше.
Что проверить до предложения
Крепостная книга Эстонии публична, доступна онлайн и юридически авторитетна: запись в ней имеет юридическую силу, и запросить её через интернет может каждый. Прочитать запись самому до того, как делать предложение, стоит дешевле чашки кофе и остаётся самым ценным часом во всём процессе.
| Запрос | Цена без налога с оборота | Что показывает |
|---|---|---|
| Один раздел регистрационной части | 2 € | Объект, собственника, обременения или ипотеки — смотря какой раздел вы купили |
| Вся регистрационная часть | 6 € | Все четыре раздела сразу — полная правовая картина объекта |
| Повторный доступ | Включён | Повторные запросы в течение 24 часов с того же адреса |
Кто на самом деле собственник?
Второй раздел называет собственника. Продавец, который не является внесённым собственником или является одним из нескольких сособственников, полностью меняет сделку — а идеальная доля в общей недвижимой вещи и квартирная собственность это разные вещи.Что записано против объекта?
Третий раздел содержит обременения и ограничения: сервитуты, права преимущественной покупки, личные права пользования, отметки. Четвёртый раздел — ипотеки. Ипотека в пользу банка продавца нормальна и погашается из цены при расчёте; важно знать о ней до того, как вы согласуете механику платежа.Сколько должно квартирное товарищество?
Долги за коммунальные услуги и обслуживание следуют за квартирой. Нотариальная палата относит состояние коммунальных долгов к тому, что договор купли-продажи обязан урегулировать, — значит, нотариус об этом спросит. Но цифру даёт товарищество, и получить её надо до подписания, а не на приёме.Здание такое, как говорит продавец?
Пристройки, перепланировки и остеклённые балконы часто не зарегистрированы. Вы покупаете то, что зарегистрировано, а узаконивать незарегистрированное переустройство потом — забота покупателя.Большинство просмотров организует агент, действующий в интересах продавца. Комиссия агента не регулируется и является предметом договора между ним и продавцом; собственный агент покупателя — отдельная договорённость с отдельной платой. Ни то ни другое не установлено законом, поэтому об обоих стоит спрашивать письменно.
Нотариус, которого не обойти
Купить эстонскую недвижимость частным образом невозможно. И договор купли-продажи, и вещный договор, которым переходит собственность, — нотариальные действия, и только нотариус может подать заявление, меняющее крепостную книгу.
Нотариальная палата прямо описывает работу нотариуса: разъяснить обеим сторонам правовые последствия и риски сделки и порекомендовать, как каждой из них защитить свои интересы. Нотариус не является ни адвокатом продавца, ни вашим. Он беспристрастен, и ради этой беспристрастности институт и существует.
Одна фраза, решающая, когда объект становится вашим
Палата формулирует это прямо: покупатель становится собственником с внесением записи в крепостную книгу — не с подписанием договора, не с уплатой цены и не с передачей ключей. Весь механизм расчётов в эстонской покупке построен вокруг этого разрыва, и поэтому деньги обычно лежат на депозитном счёте нотариуса, а не уходят продавцу напрямую.
Палата перечисляет и то, что договор купли-продажи обязан урегулировать: состояние и недостатки объекта, цену и порядок её уплаты, обременения, сервитуты и ограничения, состояние коммунальных долгов, а также когда и на каких условиях переходит владение. Нотариус, который поднимает всё это на приёме, делает свою работу; но если вы слышите об этом впервые, приём назначен слишком рано.
Дистанционное удостоверение доступно уже несколько лет и охватывает любое нотариальное действие, кроме заключения и расторжения брака. Оно проходит по видеомосту в портале самообслуживания нотариусов, у каждого участника делается фотография для проверки личности, а подписание идёт по эстонской ID-карте, дигитальному удостоверению, Mobile-ID, Smart-ID или цифровому удостоверению э-резидента. Плата за дистанционное удостоверение — 24 € с налогом с оборота, сверх платы за саму сделку. Покупателю за границей, у которого есть одно из этих средств, прилетать не нужно вовсе.
Покупка шаг за шагом
Шаг, который иностранные покупатели чаще всего недооценивают, — второй. Договор бронирования (broneerimisleping) обычен в новостройках и снимает объект с продажи на срок под задаток. Это частный договор, а не нотариальный, и он ничего не передаёт. Читайте, что происходит с задатком, если сделка не состоится: это единственное условие в нём, которое имеет значение.
На приёме у нотариуса обычно удостоверяются три документа за одно заседание: договор купли-продажи, вещный договор, которым и переходит собственность, и — если участвует банк — ипотека в его пользу. Затем нотариус подаёт заявление в крепостную книгу. RIK, который ведёт регистр, отмечает, что электронное оформление сократило срок обработки с трёх месяцев примерно до десяти дней, так что промежуток между приёмом и правом собственности теперь короткий, но не нулевой.
Между подписанием и записью цена не защищена. Стандартный ответ — депозитный счёт нотариуса: покупатель вносит деньги туда, нотариус выдаёт их продавцу после внесения записи и погашения прежней ипотеки. Платить продавцу напрямую под подписанный договор — единственное сокращение пути в этом процессе, у которого нет ни одного плюса.
Во что обходится покупка
Ни гербового сбора, ни налога на переход права собственности в Эстонии нет. Есть нотариальная плата и государственная пошлина, и обе установлены законом, а не переговорами.
| Расход | Кем установлен | Опубликованные цифры |
|---|---|---|
| Нотариальная плата | Законом о нотариальной плате — одинаково во всех конторах, и нотариус не вправе договориться о другой сумме | Зависит от цены, затем удваивается, поскольку купля-продажа — двусторонняя сделка, плюс налог с оборота 24% |
| Пошлина за запись о собственности | Шкалой закона о государственной пошлине | 3 € в нижней части; 235 € при покупке до 204 520 €; 0,16% стоимости свыше 639 120 € с потолком 2 560 € |
| Пошлина за запись об ипотеке | Та же шкала, другая база | Считается от двух третей суммы ипотеки |
| Дистанционное удостоверение | Нотариальной палатой | 24 € с налогом с оборота |
| Комиссия агента | Не регулируется | Предмет договора между агентом и тем, кто его нанял |
Собственный расчёт Нотариальной палаты
Для договора купли-продажи с указанной ценой 50 000 € Нотариальная палата приводит полную плату по таблице закона — 83,70 €. Поскольку купля-продажа — двусторонняя сделка, нотариальная плата составляет 2 × 83,70 € = 167,40 €, к чему добавляется налог с оборота. Для других сумм палата публикует калькулятор на своём сайте; за ту же сделку другой нотариус не назовёт другую цифру, так что искать выгоднее предложение бессмысленно.
Шкала пошлины идёт от 3 € до потолка. Покупка до 204 520 € обходится в 235 €. Свыше 639 120 € пошлина становится 0,16% от стоимости сделки с потолком 2 560 €. Внутри семьи действуют две скидки: 50% полной ставки, если покупатель — потомок, предок или супруг продавца, и 75%, если это брат, сестра или их потомок.
Кто что платит — вопрос договора, а не закона. В эстонской практике нотариальную плату обычно делят, но обязанности так делать нет, и это одно из условий, которые нотариус зачитает вам вслух. Договоритесь о нём при согласовании цены, а не на приёме.
Чем платить
Если вы берёте кредит, потолок устанавливает не банк. Банк Эстонии ограничивает жилищный кредит 85% стоимости залога, платежи по всем вашим кредитам вместе — 50% чистого дохода, а срок — 30 годами. Это применяет каждое кредитное учреждение здесь, и тест по доходу считается по ставке 6% годовых — или по договорной, если она выше, — а не по предложенной вам.
Взнос считается от оценки, а не от цены
Взнос 15% за квартиру в 200 000 € равен 30 000 € только если оценщик согласится, что объект стоит 200 000 €. Если оценка ниже, банк всё равно даёт 85% от цифры оценщика, и вся разница ложится на ваши наличные. На быстро уходящей новостройке это самая частая причина, по которой покупка разваливается между бронированием и нотариусом.
Поручительство KredEx, которым управляет Фонд предпринимательства и инноваций, — единственное, что двигает взнос: оно позволяет банку кредитовать до 90% стоимости залога, то есть 10% взноса вместо 15%, и 5% для многодетной семьи. Стоит оно единовременно 3% от суммы поручительства, и подают на него через банк.
Более жёсткое ограничение для иностранного покупателя — не арифметика, а право на кредит. Два из четырёх банков, публикующих условия жилищного кредита, требуют гражданства Эстонии или вида на жительство; два других вместо этого ставят порог дохода. Какой банк что требует и какой репрезентативный пример публикует каждый — это отдельная страница.
Покупка за наличные снимает всё это, и значительная доля иностранных покупок здесь именно такова. Она не снимает ни нотариуса, ни пошлину, ни проверки из раздела выше.
Налог, пока вы владеете
Эстония облагает налогом землю, а не строения. Ежегодного налога на саму квартиру нет: maamaks падает на землю, и для собственника квартиры он начисляется на его долю участка под домом.
| Категория земли | Потолок ставки, 2026 | Ставка Таллинна на 2026 |
|---|---|---|
| Жилая и дворовая земля | 0,1%–1% налогооблагаемой стоимости | 0,5% |
| Доходная земля | 0,1%–0,5% | 0,5% |
| Прочая земля | 0,1%–2% | 1% |
| Ниже порога | Налог не начисляется, если общая сумма в одном самоуправлении меньше 5 € | Так же |
Каждое самоуправление само устанавливает ставку в пределах этих потолков и собственный предел роста счёта. Таллинн ограничил рост в 2026 году 10% в год; по стране пределы, выбранные самоуправлениями на 2026 год, лежат в диапазоне от 10% до 100%, а рост никогда не ограничивается суммой меньше 5 €.
Освобождение для своего жилья в 2026 году сменило форму
Раньше оно измерялось площадью — до 0,15 гектара в городе и 2 гектара вне города. С 2026 года оно измеряется деньгами, и каждое самоуправление устанавливает сумму в пределах от 0 € до 1 000 €. Таллинн установил полные 1 000 €. Условие не изменилось: льгота относится к земле под вашим собственным жильём, и ваше место жительства должно быть зарегистрировано по этому адресу в регистре народонаселения. Собственник, который никогда не регистрирует адрес, платит налог полностью.
Счёт приходит из Налогово-таможенного департамента и оплачивается в один или два срока: всё до 100 € — к 31 марта, а если сумма больше, то не менее половины и не менее 100 € — к 31 марта, остальное — к 1 октября.
Второй регулярный расход — квартирное товарищество. Korteriühistu взимает ежемесячный платёж за управление, ремонтный фонд и обычно отопление и воду, а размер устанавливает общее собрание товарищества, а не кто-то, с кем можно договориться. Попросите бюджет товарищества за последние два года до покупки: именно он делает разными две внешне одинаковые квартиры.
Налог при продаже
Прибыль от продажи недвижимости — обычный доход по ставке 22%, считаемый как цена минус стоимость приобретения минус расходы на отчуждение. Значение имеет освобождение для собственного жилья.
Что освобождается?
Прибыль от отчуждения жилого помещения, которое вы до отчуждения использовали как место жительства, — закон о подоходном налоге § 15 ч. 5 п. 1.Решает ли прописка?
Нет. Значение имеет фактическое использование как места жительства, подтверждаемое счетами за коммунальные услуги, договорами обслуживания и тому подобным. Закон не устанавливает минимального числа дней в году, и у человека одновременно может быть более одного места жительства.Как часто можно использовать?
Раз в 2 года. Отсчёт идёт со дня, следующего за внесением сделки в крепостную книгу: сделка, внесённая 26 января, открывает срок с 27 января.А если часть была офисом?
Освобождение делится пропорционально площади. Если 70% площади были жилыми, а 30% использовались для предпринимательства, налогом облагаются 30% прибыли.Нерезидент, продающий эстонскую недвижимость, платит здесь те же 22% с той же базы, потому что налоговый договор почти всегда оставляет право обложения стране, где находится земля. Декларация — форма V1, таблица 3.1, срок подачи — 30 апреля года, следующего за получением прибыли, уплата — до 1 октября. Освобождение по месту жительства доступно и нерезиденту на тех же условиях и с тем же правилом, что при двух отчуждениях за два года подходит только первое. Двойное налогообложение затем устраняет ваша страна проживания — зачётом или освобождением, в зависимости от договора.
Для покупателя-инвестора отсюда следует два вывода. Освобождение существует для жилья, и объект, который никогда не был вашим местом жительства, не подпадёт под него, сколько бы вы его ни держали. А продажа двух жилых объектов внутри двух лет расходует льготу впустую на один из них, поэтому при планируемом переезде порядок и сроки продаж стоит определить до того, как согласована хоть одна из них.
Частые ошибки
Первая — считать иностранный паспорт препятствием. Для квартиры он не препятствие вовсе: KAOKS § 2 ч. 4 выводит квартирную собственность из-под закона, — а для земли гражданство страны ОЭСР равнозначно гражданству страны ЕЭЗ. Покупатели, которые неделями ищут обходной путь или регистрируют эстонскую фирму, чтобы держать квартиру, которую могли купить на своё имя, решают задачу, которой у них никогда не было.
Вторая — зеркальная: раз квартира не ограничена, значит, не ограничено ничего. Оборонное ограничение § 10 абсолютно для всех вне ЕЭЗ и Великобритании и покрывает малые острова и восемнадцать названных волостей вдоль восточной границы. Наказание — не штраф, а ничтожная сделка, и разворачивать её идёт самоуправление или министр.
Третья — платить продавцу до записи в крепостной книге. Собственность переходит с записью и ни с чем иным, и дни между приёмом у нотариуса и записью — это дни, когда цена не обеспечена. Депозитный счёт нотариуса существует ровно для этого окна.
Четвёртая — сэкономить 6 € и не запросить регистр. Третий и четвёртый разделы — это место, где живут права преимущественной покупки, личные права пользования, отметки и существующие ипотеки. Покупка, согласованная без их прочтения, — это покупка, согласованная без понимания того, что продаётся.
Пятая — принимать договор бронирования за покупку. Это частный договор, удерживающий объект на срок; он ничего не передаёт, и единственное условие в нём, о котором стоит спорить, — судьба задатка при несостоявшейся сделке.
Шестая — забыть про квартирное товарищество. Долги за коммунальные услуги и обслуживание следуют за квартирой, ежемесячный платёж устанавливает товарищество, а не продавец, и дом с пустым ремонтным фондом и крышей под замену обойдётся новому собственнику куда дороже той разницы в цене, которая его привлекла.
Седьмая — так и не зарегистрировать адрес. Освобождение для земли под собственным жильём — до 1 000 € земельного налога, а в Таллинне полная сумма — обусловлено регистрацией места жительства собственника по этому адресу в регистре народонаселения. Это бесплатная льгота, которой очень многие собственники просто не пользуются.
Восьмая — считать, что освобождение от подоходного налога при продаже следует за пропиской. Оно следует за фактическим использованием, применяется раз в 2 года, и двухлетний отсчёт начинается со дня, следующего за записью в крепостной книге, а не в день приёма у нотариуса.
Если нужен русскоязычный агент
Кто получает эту форму и что мы с ней делаем
Форма ниже отправляется в howtoestonia.com — издателю этого сайта — на адрес hello@howtoestonia.com, и каждое обращение мы читаем сами. Если получится подобрать, мы передаём ваши данные независимому эстонскому агенту по недвижимости, работающему на русском и английском; договор вы заключаете напрямую с ним, и он сам устанавливает своё вознаграждение и раскрывает его вам. Мы не агентство недвижимости, не адвокатское бюро и не действуем ни в интересах продавца, ни в ваших. Подбор для вас бесплатен и ни к чему не обязывает. Ничто здесь не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.
Подобрать русскоязычного агента
Расскажите, что и где вы ищете. Мы передадим это независимому агенту в Эстонии, который работает с иностранными покупателями, — сами мы по сделке не консультируем. Если объект уже присмотрен, напишите об этом в поле для текста.
Почему этому руководству можно доверять
Вопросы и ответы
Может ли иностранец купить недвижимость в Эстонии?
Да, а для квартиры нет вообще никаких ограничений: часть 4 статьи 2 закона об ограничении приобретения недвижимой вещи говорит, что закон не применяется к приобретению квартирной собственности. Ни разрешения, ни требования проживания, ни минимального срока пребывания. Земля — отдельный вопрос. Гражданин Эстонии, другого государства Европейской экономической зоны или государства — члена ОЭСР покупает землю без ограничений. Гражданину любой другой страны нужно разрешение местного собрания на недвижимую вещь, содержащую сельскохозяйственную или лесную землю.
Может ли гражданин страны вне ЕС купить землю в Эстонии?
Зависит от того, какой именно страны. Ключевое понятие закона — «договорное государство», определённое в статье 4 как Эстония, другое государство Европейской экономической зоны или государство — член ОЭСР. Поэтому американский, канадский, японский, южнокорейский, австралийский, израильский, турецкий, мексиканский или чилийский покупатель для целей сельскохозяйственной и лесной земли приравнен к покупателю из ЕЭЗ. Гражданин страны вне обеих групп может приобрести недвижимую вещь с сельскохозяйственной или лесной землёй только с разрешения местного собрания и лишь после постоянного проживания в Эстонии не менее 6 месяцев либо после года работы здесь предпринимателем — физическим лицом в сельском или лесном хозяйстве.
Есть ли места в Эстонии, где иностранцу нельзя купить вовсе?
Да. Статья 10 того же закона — это оборонное, а не сельскохозяйственное положение — запрещает приобретение всем, кто не является гражданином государства ЕЭЗ или Великобритании, и юридическим лицам, не находящимся в одном из них, на морских островах, кроме Сааремаа, Хийумаа, Муху и Вормси, а также в Нарве, Нарва-Йыэсуу, Силламяэ, Алайыэ, Ийзаку, Иллука, Тойла, Вайвара, Меэкси, Пийриссааре, Микитамяэ, Ораве, Ряпина, Вярска, Меремяэ, Миссо и Вастселийна. Членство в ОЭСР здесь не помогает: статья 10 называет только ЕЭЗ и Великобританию. Правительство может разрешить отдельное приобретение распоряжением по важной государственной причине.
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить квартиру?
Нет. Покупать может кто угодно. Вид на жительство становится важен только если вы хотите взять кредит: два из четырёх банков, публикующих условия жилищного кредита, требуют, чтобы заявитель был гражданином Эстонии или обладателем вида на жительство. Для покупки за наличные статус не нужен вовсе.
Есть ли налог на покупку недвижимости или гербовый сбор?
Ни налога на переход права, ни гербового сбора нет. При покупке вы платите нотариальную плату, установленную законом о нотариальной плате и одинаковую во всех конторах, и государственную пошлину за запись в крепостной книге. Собственный расчёт Нотариальной палаты: при покупке за 50 000 € полная плата составляет 83,70 € и удваивается до 167,40 €, поскольку договор двусторонний, плюс налог с оборота 24%. Пошлина за запись о собственности — 235 € при покупке до 204 520 €, а свыше 639 120 € она становится 0,16% стоимости с потолком 2 560 €.
Кто платит нотариальную плату — покупатель или продавец?
Тот, кого назовёт договор. В эстонской практике её обычно делят пополам, но закон её никому не вменяет, поэтому это условие стоит согласовать при обсуждении цены, а не на приёме. Неизменна только сумма: нотариальные платы установлены законом о нотариальной плате, одинаковы во всех конторах страны, и нотариус не вправе договориться о другой цифре.
Когда я на самом деле становлюсь собственником?
Когда сделана запись в крепостной книге. Нотариальная палата говорит это прямо: не с подписанием договора, не с уплатой цены и не с передачей ключей. Поэтому цена обычно вносится на депозитный счёт нотариуса и передаётся продавцу после внесения записи. RIK, ведущий регистр, отмечает, что электронное оформление сократило срок обработки примерно с трёх месяцев до десяти дней.
Можно ли купить, не приезжая в Эстонию?
Да, если у вас есть эстонская ID-карта, дигитальное удостоверение, Mobile-ID, Smart-ID или цифровое удостоверение э-резидента. Дистанционное удостоверение охватывает любое нотариальное действие, кроме заключения и расторжения брака, проходит по видеомосту в портале самообслуживания нотариусов с фотографией для проверки личности и стоит 24 € с налогом с оборота сверх платы за сделку. Без одного из этих средств придётся приехать лично или действовать через нотариально удостоверенную доверенность.
Сколько земельного налога платят за квартиру?
Налог падает на вашу долю земли под домом, а не на саму квартиру. Самоуправления устанавливают ставки в пределах общегосударственных потолков: на 2026 год это от 0,1% до 1% налогооблагаемой стоимости для жилой и дворовой земли, до 0,5% для доходной и до 2% для прочей. Таллинн установил 0,5% на жилую и доходную землю и 1% на прочую, а рост ограничил 10% в год. Если ваша общая сумма в одном самоуправлении меньше 5 €, налог не начисляется.
Есть ли льгота по земельному налогу для собственного жилья?
Есть, и в 2026 году она сменила форму. Раньше это было освобождение по площади — 0,15 гектара в городе и 2 гектара вне города. Теперь это сумма, которую каждое самоуправление устанавливает в пределах от нуля до 1 000 €; Таллинн установил полные 1 000 €. Льгота относится к земле под вашим собственным жильём и требует, чтобы ваше место жительства было зарегистрировано по этому адресу в регистре народонаселения. Земельный налог уплачивается до 31 марта, если сумма не больше 100 €, и двумя частями — не менее половины к 31 марта, остальное к 1 октября, — если больше.
Плачу ли я налог при продаже своего жилья в Эстонии?
Нет, если оно было вашим местом жительства до отчуждения. Часть 5 пункт 1 статьи 15 закона о подоходном налоге освобождает такую прибыль, и значение имеет фактическое использование как места жительства, а не прописка: минимального числа дней нет, и мест жительства одновременно может быть несколько. Освобождение применяется к одной продаже раз в 2 года, отсчитываемых со дня, следующего за внесением сделки в крепостную книгу. Если часть объекта использовалась иначе, освобождение делится пропорционально площади. Облагаемая прибыль облагается по ставке 22% и считается как цена минус стоимость приобретения минус расходы на отчуждение.
Я не налоговый резидент Эстонии. Как облагается продажа?
По ставке 22% в Эстонии, с прибыли за вычетом стоимости приобретения и расходов на отчуждение, потому что налоговые договоры обычно оставляют право обложения стране, где находится недвижимость. Декларация — форма V1, таблица 3.1, до 30 апреля года, следующего за получением прибыли, уплата — до 1 октября. Освобождение по месту жительства доступно нерезиденту на тех же условиях, и действует то же правило: при нескольких отчуждениях жилья за два года подходит только первое. Двойное налогообложение затем устраняет страна вашего проживания — зачётом или освобождением, в зависимости от договора.
Что проверить в крепостной книге до предложения?
Кто внесён собственником во втором разделе, какие обременения и ограничения стоят в третьем — сервитуты, права преимущественной покупки, личные права пользования, отметки, — и какие ипотеки стоят в четвёртом. Запрос одного раздела стоит 2 € без налога с оборота, вся регистрационная часть — 6 €, с повторными запросами в течение 24 часов с того же адреса. Отдельно запросите у квартирного товарищества состояние долгов и бюджеты за последние два года: долги за коммунальные услуги и обслуживание следуют за квартирой.
Сколько стоит квартира в Эстонии?
В первом квартале 2026 года новая квартира в Таллинне стоила в среднем 4 583 € за квадратный метр, а вторичный рынок столицы — 2 971 €. По Эстонии новая квартира шла в среднем по 3 342 € за метр, а вторичный рынок вне Таллинна — по 1 352 €. За квартал совершено 5 617 сделок с квартирной собственностью, из них 4 880 с жилыми помещениями. Индекс цен на жильё вырос на 3,4% за квартал и на 5,9% за год.
Разберитесь с кредитом до того, как идти смотреть
Размер кредита определяют пределы Банка Эстонии, а не аппетит банка, — и два из четырёх кредиторов, публикующих условия, требуют вида на жительство.