Эстонский нотариус — это не юрист, которого вы нанимаете, и не чиновник, которому можно пожаловаться. Их 87 на 15 нотариальных округов, назначают их пожизненно, и Нотариальная палата описывает эту должность как не государственную службу и не предпринимательство: свободная профессия, исполняющая переданную государством функцию.
Из этого следует одно практическое обстоятельство, которое важнее всех остальных. Нотариус по закону беспристрастен по отношению к сторонам. При продаже недвижимости он не представитель продавца и не ваш, а его обязанность — разъяснить обеим сторонам последствия сделки и то, как каждая может защитить собственные интересы. В комнате нет никого, кто был бы на вашей стороне; если такой человек нужен, его нанимают отдельно.
Плата установлена законом. Её задаёт Закон о нотариальной плате, все конторы страны берут одинаково, а договориться о другой сумме нотариусу прямо запрещено — торговаться не о чем и сравнивать цены незачем. Почти любое действие сегодня можно совершить через видеомост, не въезжая в страну, в том числе э-резиденту, который в Эстонии никогда не был.
Содержание
Чем Занимается Нотариус
Нотариальное действие — это подкреплённая государством запись о том, что определённый документ подписали определённые люди, понимавшие, что они подписывают. В этом весь продукт. Нотариус устанавливает личность, зачитывает документ, разъясняет последствия и удостоверяет, а получившийся акт обладает доказательственной силой, которой у частного договора нет.
Палата проводит границу, которая и решает, о чём можно договариваться. Нотариальное действие — удостоверение сделки, засвидетельствование подписи, выдача апостиля — оценено Законом о нотариальной плате, и цена обсуждению не подлежит. Нотариальная услуга, например составление документа, который нотариус не удостоверяет, или консультация вне рамок действия, на законной шкале не стоит: плата согласуется с вами, причём согласовать её нужно до начала работы, а не предъявить после.
Обязанность разъяснять — та часть, которой иностранные клиенты пользуются реже всего. Нотариус обязан прояснить правовое положение и указать, как каждая сторона может защитить свои интересы. Приём, на котором вы что-то слышите впервые, был назначен слишком рано.
Когда Нотариус Обязателен
Эстония оцифровала почти всё, а нотариуса оставила там, где ошибка дорога и необратима. Перечень короткий, и это не вопрос предпочтений: соглашение в неверной форме ничтожно, а не просто неисполнимо.
| Сделка | Нужен ли нотариус | Что именно удостоверяется |
|---|---|---|
| Покупка или продажа недвижимости | Да | И договор купли-продажи, и вещный договор, переносящий право собственности |
| Ипотека на недвижимость | Да | Ипотека в пользу банка, обычно на том же приёме |
| Отчуждение доли в паевом товариществе | Как правило | Само распоряжение долей, если не действует одно из двух узких исключений |
| Договор участников или опцион | Нет | Чисто обязательственные соглашения от нотариальной формы освобождены |
| Брачный договор | Да | Выбор режима имущества до брака или во время него |
| Завещание | По желанию | Нотариальное или взаимное завещание супругов; домашнее действительно, но слабее |
| Наследование | Да | Наследственное производство и свидетельство о праве наследования |
| Доверенность на нотариальное действие | Да | Доверенность продать недвижимость или долю сама должна быть нотариальной |
| Развод по согласию | Альтернатива | Нотариус — один из двух путей, см. развод |
Именно на доле в паевом товариществе иностранные владельцы спотыкаются чаще всего, потому что исключение существует, но оно узкое. Обойтись без нотариальной формы можно ровно в двух случаях: если доли зарегистрированы в эстонском регистре ценных бумаг либо если устав прямо разрешает отчуждение без нотариуса. Второй путь обусловлен, и условия действуют вместе — не менее 10 000 € оплаченного паевого капитала, соответствующее положение, действительно записанное в уставе, и согласие всех участников на отказ от формы.
Большинству компаний э-резидентов это исключение недоступно
После отмены минимального паевого капитала очень многие компании учреждаются с символической суммой и никогда её не увеличивают. Компания с оплаченным капиталом ниже 10 000 € не может воспользоваться уставным путём, как бы устав ни был написан, а путь через регистр ценных бумаг требует счёта ценных бумаг, который компании с иностранным владельцем без эстонских банковских связей могут и не открыть. Практический ответ для большинства владельцев — продажа доли идёт к нотариусу; а поскольку это делается удалённо, препятствие меньше, чем кажется.
Стоит заметить, что из перечня выпало. С 2020 года обязательственная половина сделки с долей — договор участников, опцион, обещание продать — нотариального удостоверения не требует. Требует его то распоряжение, которое долю действительно переносит.
Как Считается Плата
Закон о нотариальной плате работает от стоимости сделки. Каждой стоимости соответствует полная плата, шкала дегрессивна — процент падает по мере роста стоимости, — а сверху накладываются четыре поправки.
Определить стоимость сделки
Обычно это цена, которую заявляют стороны. При установлении и прекращении ипотеки стоимостью считается 2/3 суммы ипотеки, а не вся сумма; при учреждении компании — планируемый паевой капитал.Применить законный минимум, если стоимость ниже него
Дешёвый объект оценивается так, будто он дороже: 6 391 € для недвижимой вещи или строения, 1 278 € для идеальной доли в ней, 3 800 € для отдельно приватизированной квартиры и 6 391 € для супружеского имущества.Применить потолок, если стоимость выше него
Для любого действия стоимость сделки ограничена суммой 6 390 000 €. Выше шкала просто заканчивается, поэтому очень крупная сделка стоит у нотариуса столько же, сколько сделка на уровне потолка.Удвоить, если договор двусторонний, и добавить НСО
У купли-продажи две стороны, поэтому плата равна 2 × полная плата. Налог с оборота 24% начисляется сверху на те таблицы, что приводятся без него.
Собственный расчёт палаты показывает все четыре шага сразу. По договору купли-продажи с ценой 50 000 € законная таблица даёт полную плату 83,70 €. Поскольку купля-продажа двусторонняя, плата нотариусу составляет 2 × 83,70 € = 167,40 €, и к этому добавляется налог с оборота.
Кто платит — вопрос договора, а не закона. Эстонская практика делит плату нотариусу между покупателем и продавцом, но ничто к этому не обязывает, и распределение — одно из условий, которые нотариус зачитает на приёме. Договаривайтесь об этом вместе с ценой.
Рядом с платой нотариусу при покупке недвижимости стоят два расхода, которые с ней постоянно путают: государственная пошлина за запись в крепостной книге, у неё своя шкала в Законе о государственной пошлине, и надбавка за удалённое удостоверение ниже. Ни то ни другое нотариусу не достаётся. Покупка недвижимости разбирает полную стопку расходов.
Фиксированные Платы
Не всё считается от стоимости сделки. Действия, которые чаще всего нужны частному лицу, стоят фиксированную сумму, и палата публикует их вместе с налогом с оборота.
| Действие | Плата с НСО |
|---|---|
| Засвидетельствование подписи или её образца | 15,81 € |
| Доверенность от физического лица | 31,62 € |
| Доверенность от юридического лица | 61,01 € |
| Доверенность на получение пенсии или алиментов | 3,96 € |
| Нотариальное завещание | 40,36 € |
| Взаимное завещание супругов | 51,46 € |
| Возбуждение наследственного производства | 79,24 € |
| Выдача свидетельства о праве наследования | 126,79 € |
| Апостиль | 27,71 € |
| Заверенная копия | 3,96 € за страницу, не более 39,62 € |
Две строки заслуживают второго взгляда. Доверенность стоит примерно как ужин в ресторане и решает проблему отсутствия в стране, а разница между доверенностью от человека и от компании достаточно велика, чтобы оформить правильную. И расстояние между засвидетельствованием подписи и удостоверением сделки — это расстояние между двумя совершенно разными продуктами: засвидетельствование подписи говорит только о том, что этот человек подписал, и ничего не говорит о том, делает ли документ то, что подписавший думает.
Развод у нотариуса оценивается отдельно: около 80 € с налогом с оборота за приём заявления, консультацию и запись и около 55 €, если развод не состоялся. Развод сравнивает этот путь с учреждением записи актов и судом.
Удостоверение Через Видеомост
Это изменение важнее всего для тех, кто читает из-за границы, и именно оно позволяет продавать и покупать эстонскую компанию людям, которые никогда не встречались.
Удалённое удостоверение проходит через портал самообслуживания нотариусов. Между нотариусом и сторонами открывается видеомост, с каждого участника делается снимок и сверяется с документом, удостоверяющим личность, нотариус выводит акт на экран и зачитывает его, а стороны подписывают внутри портала.
Так можно совершить любое нотариальное действие, кроме заключения и расторжения брака. Эти два требуют явки. Всё остальное — продажа недвижимости, отчуждение доли, доверенность, завещание, наследственное производство — доступно через мост.
Подписывают эстонской ID-картой, дигитальным удостоверением личности, при помощи Mobile-ID или Smart-ID, картой вида на жительство либо цифровым удостоверением э-резидента. Последнее и есть суть: э-резидент без эстонского адреса, без эстонского банка и без планов на поездку совершает действие, которое иначе потребовало бы перелёта. Надбавка составляет 24 € с налогом с оборота сверх платы за сделку.
Нотариус не обязан удостоверять удалённо
Это право профессии, а не её обязанность, и конторы различаются тем, насколько охотно они этим пользуются и на каких языках готовы вести приём. Выясняйте оба вопроса при записи, а не после подготовки проекта: записаться можно, обратившись в контору напрямую или через портал самообслуживания, а подтвердить время — незадолго до назначенного часа.
У Нотариуса Без Эстонского Языка
По умолчанию язык эстонский: нотариальный акт составляется на эстонском. Но Закон об удостоверении позволяет сторонам попросить другой язык, и нотариус вправе составить акт на нём, если сам владеет этим языком достаточно. На практике таллиннская контора часто работает на английском или русском, а небольшая уездная — может и не работать.
По-настоящему вопрос языка упирается в обязанность перевода, и она не факультативна. Если участник недостаточно владеет эстонским — по его собственным словам либо по наблюдению нотариуса — или если акт составлен на иностранном языке, акт должен быть переведён этому участнику. По требованию участника составляется письменный перевод и передаётся ему для ознакомления до подписания.
Что обязан сделать нотариус
Не любезность, а условие действия:
- Составить акт на эстонском либо, по просьбе сторон, на другом языке, если сам владеет им достаточно
- Перевести акт участнику, который недостаточно владеет эстонским
- Составить письменный перевод, если участник этого требует
- Беспристрастно разъяснить правовые последствия каждой стороне
Что ложится на вас
Это решает Закон о языке, а не контора:
- Расходы на переводчика — они остаются на том участнике, которому перевод потребовался
- Выяснить до записи, на каких языках контора действительно работает
- Привести собственного советника, если нужен человек, обязанный только вам
- Прочитать проект заранее, пока его ещё можно изменить
Распределение расходов стоит учесть при двусторонней сделке. Если переводчик нужен одной стороне, а другой нет, переводчик — расход этой стороны, и иностранный покупатель напротив эстонского продавца платит за язык сверх своей половины платы нотариусу. Сумма невелика, но делится она не так, как обычно делится плата нотариусу.
Апостиль, Легализация и Присяжный Перевод
Иностранные документы в Эстонии в исходном виде не работают, а эстонские в таком же виде не работают за границей. Это исправляют два разных шага, которые постоянно путают друг с другом.
Апостиль — путь одной отметки между странами, присоединившимися к Гаагской конвенции. Эстонские нотариусы выдают его с 2010 года, это больше не функция министерства, плата составляет 27,71 €, а срок — 5 рабочих дней со дня принятия заявления. Апостилируются публичные документы: дипломы и свидетельства, судебные документы, выписки из регистров и нотариальные документы, причём отметка ставится либо на оригинал, либо на заверенную копию. Доступны и бумажный апостиль, и цифровой, и цифровой получатель может проверить в интернете.
Легализация — путь более старый и более медленный, и он нужен документу для страны, к конвенции не присоединившейся: подтверждение в стране выдачи, затем подтверждение эстонским представительством или Министерством иностранных дел.
Нотариус больше не заверяет перевод
С 2020 года официальный перевод вправе выполнить только присяжный переводчик, а нотариус не может заверить ни правильность перевода, ни подпись переводчика. Эстонские учреждения принимают перевод, заверенный за границей иностранным нотариусом, присяжным переводчиком или равнозначным должностным лицом, — но прийти с переводом обычного бюро и ждать, что нотариус поставит штамп, значит потратить приём впустую, и это самая частая причина, по которой иностранный документ приходится отправлять обратно.
Некоторым документам не нужен ни один из шагов. Публичные документы государств Евросоюза, подтверждающие рождение, смерть, брак, развод и подобные события, освобождены от любых формальностей регламентом о публичных документах, а выданные вместе с ними многоязычные стандартные формы снимают и требование перевода. То же делают эстонские договоры о правовой помощи для документов из России, Латвии, Литвы, Польши и Украины. Там, где перевод нужен, он делается на эстонский, русский или английский и должен быть официальным.
Наследство и Доверенности
Наследование — та часть нотариальной работы, с которой сталкиваются без подготовки, и в ней есть срок, который не восстанавливается.
Производство возбуждает нотариус по заявлению предполагаемого наследника, кредитора наследодателя или любого другого лица, у которого есть весомая причина установить, кто наследует. Срока на возбуждение нет. Нотариус устанавливает наследников и выдаёт свидетельство о праве наследования, где каждый назван вместе со своей долей в виде дроби; этим свидетельством наследники и доказывают право — банку, крепостной книге, кому угодно.
Срок, который существует, работает в обратную сторону. У наследника, желающего отказаться от наследства, есть 3 месяца, и они отсчитываются с момента, когда он узнал или должен был узнать о смерти и о собственном праве наследовать. Отказ окончателен: отказавшись, принять наследство уже нельзя. Эстонское наследство переносит не только имущество, но и долги, и именно поэтому срок имеет последствия, а не только формальное значение.
Доверенности — тихая рабочая лошадь. Доверенность на то, что само требует нотариуса — продать недвижимость, передать долю, — должна быть нотариальной сама. Это одно из самых дешёвых действий в перечне, выдать её можно удалённо, и для владельца за границей она обычно и есть разница между состоявшейся сделкой и сделкой, которая ждёт самолёта.
Как Найти Нотариуса
Нотариальная палата ведёт на своём сайте список всех нотариусов страны по округам. Поскольку плата установлена законом, сравнивать цены не нужно, и потому спрашивать контору до записи стоит о том, чего в тарифе нет.
| Спросить до записи | Почему это решает исход приёма |
|---|---|
| На каких языках вы проведёте действие? | От этого зависит, нужен ли переводчик, а значит и сколько это будет стоить вам |
| Сделаете ли вы это удалённо? | Ни одна контора не обязана, а узнать поздно — значит перезаписываться |
| Что вам нужно от меня заранее? | Проект, который вы впервые видите на приёме, — это проект, который вы не успеете прочесть |
| Годятся ли мои иностранные документы? | Апостиль и присяжный перевод занимают дни, а обнаружить пробел у стойки — это второй приём |
| Сколько стоит именно это действие? | Сумма не обсуждается, но известна заранее, как и то, кто платит какую половину |
Сама палата находится в Таллинне на улице Татари, 25 и отвечает на общие вопросы о том, какие действия доступны и какая контора чем занимается. Юридической консультации по вашей сделке она не даёт — и нотариус, в том смысле, в каком вам, возможно, хотелось бы, тоже.
Частые Ошибки
Первая — принимать нотариуса за своего юриста. Беспристрастность — это устройство должности, а не её недостаток, и нотариус, разъяснивший риски обеим сторонам, сделал работу безупречно, даже если сделка оказалась для вас плохой. Если сделка крупная или спорная, действующий в ваших интересах советник — это отдельный договор и отдельный счёт.
Вторая — прийти с обычным переводом. Заверять перевод или подпись переводчика нотариус не может с 2020 года, поэтому документ, переведённый обычным бюро, не подойдёт: нужен присяжный переводчик, а это дни, а не минуты.
Третья — считать, что долю в паевом товариществе можно продать частным договором, потому что где-то прочитано об изменении правил. Изменилось то, что от нотариальной формы освободились договоры участников и опционы. Отчуждение самой доли по-прежнему требует нотариуса, если доли не в регистре ценных бумаг и если устав не разрешает иного при оплаченном капитале не менее 10 000 € и согласии всех участников.
Четвёртая — записываться слишком рано. Нотариус зачитывает акт и разъясняет его, но приём — не место, чтобы выяснять, что в нём написано. Просите проект заранее, а контору, которая его не высылает, считайте поводом выбрать другую.
Пятая — лететь. Почти любое действие доступно через видеомост за надбавку 24 €, кроме заключения и расторжения брака, а цифровое удостоверение э-резидента принимается для подписи. Билет, купленный ради отчуждения доли, обычно был не нужен.
Шестая — пропустить срок отказа от наследства. 3 месяца, считая от осведомлённости, а не от смерти, и восстановить его нельзя, — а это важно, потому что эстонское наследство несёт долги вместе с имуществом.
Вопросы и Ответы
Сколько стоит эстонский нотариус?
Зависит от того, считается ли действие от стоимости сделки или по фиксированной плате, и в обоих случаях сумма установлена Законом о нотариальной плате и одинакова во всех конторах. По собственному примеру палаты договор купли-продажи с ценой 50 000 € даёт полную плату 83,70 €, удваиваемую до 167,40 €, поскольку договор двусторонний, плюс налог с оборота. Действия с фиксированной платой намного дешевле: 15,81 € за засвидетельствование подписи, 31,62 € за доверенность физического лица, 40,36 € за нотариальное завещание, всё с налогом с оборота. Договориться о другой сумме нотариусу запрещено, так что торговаться не о чем.
Можно ли совершить нотариальное действие в Эстонии, не приезжая туда?
Да, для любого действия, кроме заключения и расторжения брака. Удалённое удостоверение идёт через видеомост в портале самообслуживания нотариусов: с каждого участника делается снимок и сверяется с документом о личности, нотариус выводит акт на экран и зачитывает его, стороны подписывают внутри портала. Подписывают эстонской ID-картой, дигитальным удостоверением, через Mobile-ID или Smart-ID, картой вида на жительство либо цифровым удостоверением э-резидента. Надбавка — 24 € с налогом с оборота. Одна оговорка: обязанности предоставлять услугу у нотариуса нет, поэтому подтвердите готовность конторы до подготовки проекта.
Нужен ли нотариус, чтобы продать долю в эстонском паевом товариществе?
Как правило да. Исключений два, и оба узкие. Первое — доли зарегистрированы в эстонском регистре ценных бумаг, для чего нужен счёт ценных бумаг. Второе — устав прямо разрешает отчуждение без нотариуса, а для этого требуется не менее 10 000 € оплаченного паевого капитала и согласие всех участников. Компании, учреждённые с символическим капиталом, не подходят ни под одно. Изменилось же то, что договоры участников и опционы нотариального удостоверения больше не требуют; распоряжение, переносящее долю, требует по-прежнему.
На каком языке будет работать нотариус?
По умолчанию акт составляется на эстонском. Стороны вправе попросить другой язык, и нотариус может его использовать, если сам владеет им достаточно, что в Таллинне часто означает английский или русский, а в небольшой уездной конторе может не означать ни того ни другого. Если участник недостаточно владеет эстонским или если акт составлен на иностранном языке, акт должен быть ему переведён, а по требованию участника составляется письменный перевод. Спрашивайте о языках до записи.
Кто платит за переводчика?
Тот участник, которому перевод потребовался. Это распределение идёт из Закона о языке, а не от конторы, и делится оно не так, как обычно делится плата нотариусу: при двусторонней сделке, где переводчик нужен только одной стороне, эта сторона несёт весь расход сверх своей доли платы.
Сколько стоит апостиль в Эстонии и кто его выдаёт?
Апостили выдают нотариусы, и делают это с 2010 года. Плата составляет 27,71 €, срок — 5 рабочих дней со дня принятия заявления. Отметку можно поставить на оригинал или на заверенную копию, доступны и бумажный, и цифровой апостиль, а цифровой получатель может проверить в интернете.
Может ли нотариус заверить мой перевод?
Нет, с 2020 года не может. Официальный перевод вправе выполнить только присяжный переводчик, а нотариус не заверяет ни правильность перевода, ни подпись переводчика. Перевод, заверенный за границей иностранным нотариусом, присяжным переводчиком или равнозначным должностным лицом, в Эстонии принимается. Принести перевод обычного бюро нотариусу за штампом — самый частый напрасный приём.
Нужен ли моим иностранным документам апостиль для Эстонии?
Часто, но не всегда. Публичному документу из страны Гаагской конвенции нужен апостиль этой страны. Документу из страны вне конвенции нужна легализация. Нескольким категориям не нужно ничего: публичные документы Евросоюза о рождении, смерти, браке и разводе освобождены регламентом о публичных документах, многоязычные стандартные формы снимают и требование перевода, а договоры о правовой помощи освобождают документы из России, Латвии, Литвы, Польши и Украины. Там, где перевод нужен, он должен быть официальным и на эстонский, русский или английский.
Действует ли нотариус в моих интересах?
Нет. Нотариус по закону беспристрастен между сторонами, и его обязанность — разъяснить обеим сторонам, какие правовые последствия и риски наступают и как каждая может защитить свои интересы. Это устройство должности, а не её изъян. Если нужен человек, обязанный только вам, это отдельный советник, нанятый и оплаченный отдельно.
Сколько времени есть на отказ от наследства?
3 месяца, считая с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти и о собственном праве наследовать, а не со дня смерти. Отказ необратим: сделав его, принять наследство уже нельзя. Срок важен потому, что эстонское наследство переносит долги наследодателя вместе с его имуществом, так что решение бывает настоящим, а не формальным.
Может ли кто-то подписать у нотариуса вместо меня?
Да, по нотариальной доверенности. Доверенность на то, что само требует нотариуса — продажа недвижимости, передача доли, — должна быть в нотариальной форме. Она стоит 31,62 € с налогом с оборота от физического лица и 61,01 € от юридического, и выдать её можно удалённо, что для владельца за границей нередко быстрее, чем удалённо проводить саму сделку.
Отличается ли плата нотариуса в Таллинне и в маленьком городе?
Нет. Закон о нотариальной плате устанавливает плату за каждое нотариальное действие, а договариваться об изменении законных ставок нотариусу запрещено, поэтому одно и то же действие стоит одинаково в любой из 87 контор на 15 округов. Обсуждаема только нотариальная услуга — составление документов или консультация вне удостоверяемого действия, — и там плату нужно согласовать с вами до начала работы. Выбирайте контору по языкам, доступности и готовности работать удалённо, потому что цена переменной не является.